住宅ローンをバラして売りさばく!?不動産の証券化商品とは?

証券化

こんにちは!不労所得を目指す管理人です。

株などの金融商品の魅力の1つに、市場ですぐに売買できる流動性が挙げられます。これは会社の権利や借金の権利を証券という抽象化された存在にすることによって実現されています。

この証券化という仕組みは、会社の権利(株式)、借金の権利(債券)だけでなく、ほかのあらゆる資産に対しても用いられています。その1つが「住宅ローン」です。

今回は、住宅ローンのキャッシュフローを証券化した金融商品について説明したいと思います。

MBS

MBS(mortgage backed security)とは、住宅ローンのキャッシュフローを元に作られた債券のことを言います。Mortgageは住宅ローン、securityは証券という意味があります。

仕組み

私たちが住宅ローンを借りる場合のお金の流れは、住宅を購入するための資金として金融機関から住宅代金の借り入れを行いそれをローンという形で返済していきます。この流れはお金を貸した金融機関からしてみると、最初に投資金額を支払いその後定期的に一定のお金が入ってくる投資であると考えることができます。金融機関は、住宅ローンの満期を迎える時に投資金額、利子を回収することができます。

金融機関が投資した金額は、私たちが住宅ローンを全て返済した時に利子の分だけ投資した金額以上の価値になります。しかし、通常住宅ローンは数十年に渡って返済されます。よって金融機関が住宅ローンを対する投資を終えるのはローンの返済が終了する数十年後ということになります。その期間が経てば確実に回収することができるのですが、実際にはそこまで待っていられません。そこで登場するのが証券化です。

SPC

金融機関は、回収に数十年かかる住宅ローンを手っ取り早く現金化するために、特別に設立したSPCという会社に住宅ローンを売りつけてオフバランスします。SPDは買い取った住宅ローンを担保にして、MBSという債券を発行して更に売り出します。「このMBSは数十年後まで定期的にキャッシュフローを生み出す住宅ローンを担保にした債券です。」という感じで数十年かけて回収する住宅ローンを証券にして売りさばく事が出来ました。

メリット

住宅ローンは、数十年に渡って一定のキャッシュフローを生み出しますが、その期間ずっと保有しなければならない流動性が低い金融商品です。しかし、MBS債券で証券化する事で市場で自由なタイミングで売買できる流動性が高い金融商品にすることができます。

更に、実質的に住宅ローンを証券という単位に分割して販売できるため、デフォルトのリスクを分散することができます。住宅ローン単体で保有していた場合、その家の持ち主がローンを払えなくなった時に損をするのは貸した金融機関だけですが、証券化することで、証券を保有するは全ての人が損をすることになり、その分、一人当たりの損失分が少なくなります。

CDO

CDOとは、複数の債券等を組み合わせて新しく発行する債券のことをいいます。例えば、Aさんの住宅ローンをもとに作られたMBS1とBさんの住宅ローンをもとに作られたMBS2を合体させて、CDOを作る場合、そのCDOにはAさんBさんそれぞれの住宅ローンが担保に含まれたMBSが完成します。

このメリットは、複数の住宅ローンを担保にすることによって全体のリスクを軽減する効果があることです。先ほどの例では、仮にAさんが住宅ローンを返済できなくなってもBさんが支払えていれば債券の価値がゼロになることはありません。同様に構成している債券の数を増やしていけば、更なる分散投資効果を生むことができます。

リーマンショック

住宅ローンの流動性を高めたり、分散投資効果を発生させたりと、住宅ローン証券化のメリットばかり述べてきましたが、実はこの住宅ローンの証券化という仕組みが、2007,2008年のリーマンショックを引き起こしたということをご存知でしょうか?

サブプライムローン

リーマンショックの原因と言われている一つは、サブプライムローンを乱発したことであると言われています。サブプライムローンとは、一般的な返済能力が無いと判断された人に対して、通常よりも高い金利で貸し出すローンのことをいいます。

当時のアメリカでは、不動産の価値が今後も向上して行くと考えられていたので、返済能力がなくても最悪価値の上がった土地を回収すればなんとかなるだろうと考えられていたため、このようなサブプライムローンが大量に貸し出されました。

格付け

サブプライムローンも同様にMBSが発行され、CDOに含まれることもありました。利回りが高いサブプライムローンはCDOに組み込まれると、そのCDOは投資家にとってより魅力的な債券になります。サブプライムローンは土地を担保に回収できると考えられていたこともあり、サブプライムローンが含まれたCDOの格付けは高いままでした。

結果

結果は明らかですが、土地にそこまでの価値がないということがわかり、サブプライムローンのデフォルトが相次ぎました。サブプライムローンにそんな高いリスクがあると知らなかった?(知ってて高い格付けを付けた?)、知らずにCDOを購入していた人たちは、今まで安全だと思って買っていた債券は、実はとんでもないリスクを抱えていた!という状態になり、CDOとして細切れにされて世界中にばらまかれたサブプライムローンは、あの世界的な不況を生み出しました。

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「お金をかけないサバイバル術」に関する記事を書きます。証券アナリスト資格(CCMA)を持っています。Ethereum信者です。温泉と餃子とv系バンドが好きです。プログラミングが得意です。趣味はメルカリです。好きな言葉は「最小構成」