不動産REATで儲かる裏技クローズドエンドファンドパズルとは?

今回は、市場の非効率性が生み出した代表的な裁定機会「クローズドエンドファンドパズル」の紹介をしたいと思います。

クローズドエンドファンドとは?

そもそもファンドとは、投資家からお金を預かり、その資産を運用する機関、団体のことを言います。

クローズドエンドファンドは、ファンド自身の株式を流通させ、市場で株式のように売買されるファンドのことを言います。要は、誰でも市場で買えるファンドと言う事です。

対称的なのはオープンなファンドと呼ばれ、そのファンドの株式は市場に公開されません。「クローズドが公開される」という意味で「オープンが公開されない」というのはややこしいですが、重要な知識ですので是非覚えていてください。

クローズドエンドファンドの価格

理論的にクローズドエンドファンドの市場価格(株価)は、時価総額がそのファンドの保有資産と同じになるように決まるはずです。例えば、100億円の資産を持っているクローズドエンドファンドの時価総額は100億円になり、株式数が1億株だった場合、株価は100円になるはずです。

しかし、市場ではこの理論価格に必ずしも落ち着くとは限りません。

このファンドがいい成績を上げると思う人が多ければ、資産の価値よりも株価は高くなり、逆にこのファンドは大したことないと思われてしまったら株価は低くなります。

裁定取引1

ファンドが解散するときはファンドが持っている資産の時価総額がファンドの株価時価総額になります。(もうファンドがこれから良いパフォーマンスをあげるからどうかなんて関係ないから) 

株価の時価総額と資産の時価総額に誤差が生じていたとしても最終的には同じになるのです。

ということは、株価が理論的な株価より安い時に株を買い、理論価格よりも高い時に売れば、ファンドが解散するまでずっと持ち続けていたとすると、株価と理論株価の差だけ絶対儲かります。

これを裁定取引と言います。

裁定取引2

絶対儲かる取引なんてなんでみんなやらないの?と思うかもしれませんが、裁定取引は、理論価格と市場価格の間に乖離がない場合は出来ません。

実際の市場では最低機会があれば、我先にとみんな裁定取引を行うので、ごく一部の人にしか裁定取引の機会は訪れません。裁定取引によって市場価格は理論的な値を維持しているのです。

裁定取引のやり方

裁定取引は、同じ価格になるはずの2つの資産の内、高い方を空売りし、低い方を買うことで実行することができます。

空売りした方と買った方を価格が等しくなるまで持ち続けで、一斉にポジションを解消することで、差額の部分の利ざやを取ることができます。

不動産ファンド REAT

クローズドエンドファンドの中には、REATと呼ばれる不動産の運用で利益を狙うファンドの種類があります。REATの理論価格は、保有する不動産の時価総額の一株あたりの値段になります。

REATで裁定取引

それでは、REATで裁定取引をする場合のことを考えてみましょう。

理論価格よりも市場価格が高い場合

REATの株式を空売りして、REATが持っているのと同じ不動産を買う。

理論価格よりも市場価格が低い場合

REATの株式を買い、不動産を空売りする。

不動産の空売り??

そうです。不動産は空売りできません。つまり、不動産ファンドは理論価格よりも市場価格が低い場合に裁定取引が行われません。

よって不動産ファンドの市場価格は最低機会が解消されず、市場価格が理論価格よりも低い位置にとどまります。

不動産ファンドもファンドの解散時には株価の理論価格が等しくなります。つまり、裁定機会がそのままになっている時にファンドの株を買って、最後まで保有していれば、絶対儲かるのではないか?と考えることができます。

クローズドエンドファンドパズル

一般的に不動産ファンドの市場価格は、ファンドが公開された時に理論価格より高くなり、少し経つと理論価格よりも低い位置で止まります。そしてファンドの期限が近づくと再び理論価格と等しくなります。

これは実際の市場で見られる動きでクローズドエンドファンドパズルと呼ばれています。

まとめ

クローズドエンドファンドパズルを利用すれば絶対儲かるのかと言われるとそうとは限りません。最低機会だと思って買ったはいいもののさらに株価の乖離が大きくなり、そのタイミングで売ってしまえば損失になります。

実際の市場にはこのような最低機会が解消されない場合も発生すると言うことを知っておくだけでも有益なのではないでしょうか?

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